蓝光文商旅集团总裁张刚:蓝光文商旅创新商业模式

蓝光文商旅团体总裁张刚:蓝光文商旅创新商业模式

泉源:
看法地产网 许淑敏
2020-11-20 11:49

又一次在看法商业年会上见到张刚,多了几分熟悉的感受。他没什么转变,照样一如既往充满对的热情。

已往这一年,疫情下的市场大环境阴晴不定,年会聚焦的话题也由商业地产的窗口期演变成疫情之下商业地产何去何从,“变”与“稳固”成为争论点。

凭据张刚的剖析,疫情大考中,商业的变化正在加速,尤其是对商业结构和内容的重构,而线上线下加速融合的影响亦是显而易见。

于蓝光文商旅而言,在大方向发生转变的基础上,仍然坚守着初心。张刚始终认为,商业更多涉及的是服务、治理、运营,这是万变不离其宗的焦点,不管疫情带来什么转变。

蓝光文商旅现在的焦点已确定为“文化+商业+旅游”。

另辟蹊径

张刚注释称,“文化+商业+旅游”其实是代表了一种跨界头脑,由于现在单纯就文旅谈文旅、就商业谈商业、就旅游谈旅游,会对照狭窄。”

蓝光文商旅想要捉住的,是新一轮消费群体、消费结构转变的时机。

“现在,在海内细分市场当中,只有蓝光文商旅整合这么多的差别产物线,涵盖商住、办公、商业、文旅全产业链。”张刚说,这更像一种新的商业模式,区别于传统逻辑意义上的模式。

凭据先容,现在蓝光文商旅有八大产物线,其中商业部门,主打的产物线是“耍街”开放式街区,也有蓝光广场这一类社区型和区域型购物中央,而商办部门,团结办公产物“量子星”是代表之作。此外,蓝光文商旅还涉及旅店、、公寓、体育、文旅、教育等业态。

但差别商业形态的跨界整合并不容易,若何做到协调生长是难点所在。蓝光文商旅则是另辟蹊径,用全周期资产治理的逻辑来治理差别类型产物。

张刚称治理的逻辑是一样的:“存量时代当中,会更关注于从前期的投资,最后到资源有用的退出,资产治理不仅仅是资产和资源的团结剂,更多的是一种改良剂。”

他还由此提及生态圈观点,从项目整体定位到品牌、场景,再到内容,最后到商品,再反向考察对于社群的影响和转变,“现在商业是数字化的生态体”。

而蓝光文商旅打造的ACP线上系统便涵盖了商业地产全周期资产价值治理中的每个纬度,从商业地产投资、融资,到开发、治理,以及最后退出。可以窥见,更多是“商管+资管”逻辑。

这之中,商业资产治理的焦点又是什么?张刚提出:“所有的商业是要服务于消费群体的,没有消费群体的商业,只能是无用商业。现在是以实体商业为焦点做线上线下整合,归根结底必须要形成清晰的特色,而且这种特色是被消费者所接受、认,这是做商业资产治理的焦点。”

价值体现

以小见大,蓝光文商旅最大的心得就是对复合性商业综合体有完整、系统的解决方案。张刚称:“商住地块举行合理配比需要考量的因素,既要相符区域的、市场潜在的消费容量和消费需求,又要预想投资能否最终顺遂退出。”

他以昆明中铁云时代耍街项目为例:“就是把耍街元素植入进去,让商业能够作为住宅生长的引擎,而非原来的先做住宅后做商业,商业先发力会对住宅形成异常强的价值支持。”

在张刚看来,不管是在一二线都市,照样新三线都市,对于新区、生地的住宅开发项目扩展,商业价值支持变得尤为重要。

另一方面,ACP系统亦是蓝光文商旅轻资产能够得以快速生长的利器,张刚形容其为“为虎傅翼”。

自启动轻资产输出以来,蓝光文商旅在天下已落地跨越60个项目。通过ACP系统植入,解决了互助双方信息不透明的问题。张刚对此示意:“ACP系统既是自用,互助伙伴也在用,互助伙伴的商家、消费者还可以用,解决了四方问题。”

他多次提及,ACP系统最大的特点是共享服务。

轻资产扩张过程中,蓝光文商旅期望的是将互助项目打造成为“异常好的作品”,真正体现商业价值。

据张刚透露,更多的类型照样聚焦在都市更新的纬度。他指出,都市更新的操作难度比通俗项目要高得多,都市更新项目都是“行活”,或者更高阶的操作方式。

现在,蓝光文商旅同步推进的有不少都市更新项目,乐成案例包罗上海虹桥量子星项目等。

与此同时,轻资产推进方面,蓝光文商旅也一直追求对接资源市场。张刚示意,现在正在操盘的几个项目,期待明年在资产证券化方面还会有所斩获。

于今年7月9日,招商财富-华泰-虹桥天下中央资产支持专项设计资产支持证券乐成设立,总规模10.65亿元。

该办公物业类REITs资产支持专项设计的底层资产为上海虹桥天下中央,蓝光文商旅用了一年半左右的时间,从项目革新到最后实现退出操作,用时异常短。

根据张刚的剖析,商业地产不管是开发周期照样革新周期,相对住宅而言都市略长一些,而开发周期竣事之后,会有一个市场培育期,以是要经由两个阶段,最后项目谋划成熟以后,到达一定资产收益率,再把项目推向资源市场。

“商业地产举行类REITs、CMBS等资产证券化操作,都必须要有康健、连续、稳固的现金流,这是焦点。”他一直强调。

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