大悦城控股:2020年经营性净现金流98.14亿,财务结构持续改善

  3月26日,大悦城控股(000031.SH)发布2020年业绩报告,公司财务结构明显改善,经营性现金流大幅提升。财报显示,公司2020年实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76%;实现权益销售回款648.73亿元,同比增长6.9%;全年经营活动净现金流达到98.14亿元,同比增长149.29%,

  财务结构改善,融资成本较低

  在房地产行业,“现金为王”的重要性不言而喻。2020年,大悦城控股在实现收入稳健增长的同时,营收质量也进一步提高。公司2020年每股净现金流约为2.29元/股,对比2019年0.95元/股的每实现大幅提升,截至年底公司在手现金超过300亿元,现金流充裕。

  从财务结构上看,截至2020年底,大悦城控股现金短债比为1.76,扣除预收账款后的资产负债率为71.76%,净负债率85.53%,显示了较强的短期偿债能力和财务水平。在“三道红线”的监管规则下,公司除了剔除预收账款后的资产负债率一项以外,其他两项指标均符合要求,今后财务降杠杆和债务融资的压力均比较小。

  另外作为央企,大悦城控股同样在融资端具备优势。报告期内,公司有息负债余额708.06亿元,平均融资成本降至5.10%,较年初下降0.13个百分点;公司去年已发行公司债35亿元,永续中票15亿元,供应链ABS1.17亿元。另外,截止2021年3月,大悦城控股公司债及中票产品已批未发额度60.2亿元,其中45.2亿中票,15亿元公司债,预计将于2021年逐步发行。

  可售货值近2500亿,孕育长期业绩动能

  地产销售类业务方面,公司在去年紧抓市场窗口期推动销售,2020年实现销售面积312万㎡,同比增长8%,销售金额694亿,销售均价2.23万元/㎡。其中,黄岩瑞府项目、眉山天府智慧城项目、沈阳隆悦祥云项目、济南祥云项目等首开项目开盘当日去化率达80%以上,获得市场赞誉。2020年度,公司住宅类项目实现结算面积(全口径)229万平米,结算收入(全口径)624亿元。

  土地储备方面,作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台,大悦城控股具备创新能力、多元化的土地获取能力。2020年全年,公司新增土地面积205.65万平方米,新增土储计容建筑面积456.73万平方米,土地款总额209.12亿元,平均楼面价为4,579元/平方米,平均溢价率为10.2%。在新增土地中,0溢价和低溢价获取的土地占比较高,土地总体成本保持低位,为后续开发获取利润打好基础。据统计,截至2020年12月31日,大悦城控股可售货值接近2460亿元,2021 年可释放货值超过1500亿。业内认为,充沛货值下,大悦城控股2021年销售有望突破千亿规模。

  目前,大悦城控股以“3+X”城市群布局为主线,重点布局京津冀、长三角一体化城市、粤港澳大湾区等城市群的核心城市及周边辐射区域,坚持以核心新一线及二线城市为主要拓展区。报告期内,公司获取项目18个,成功获取厦门大悦城综合体、南昌大悦城综合体地块。目前公司已进入了全国36个城市(含香港),土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

  商业方面,大悦城控股2021年计划开业6个商业体,分别是重庆大悦城、丰台春风里、武汉大悦城、长沙北辰三角洲大悦城、苏州大悦春风里、青岛即墨祥云小镇。

  随着疫情得到控制,业内预计房地产行业将完全回归常态化,集规模效应、品牌和融资优势于一体的大悦城控股有望实现强有力的增长。

  大悦城品牌力再提升,推动轻资产商业模式

  2020年商业物业发展普遍减速,但大悦城控股通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力,逆势实现商业提速。财报显示,大悦城控股2020年持有型物业收入50.36亿元,未来,大悦城控股仍将着力提升持有型物业的运营效率,从而提高持有型物业的回报率。

  同时,公司大力发展管理输出与收并购项目。报告期内,公司持有已开业 10个大悦城购物中心、1 个春风里项目及 1 个祥云小镇项目 (不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计90.77万平方米,全年平均出租率93.9%。公司通过管理输出(轻资产)模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目。

  而大悦城的商业品牌在2020年进一步得到提升,如去年12月,首个大悦春风里项目正式在北京大兴开业,开业当天出租率91%,开业率达90%,当天客流突破15万人次,引爆大兴商圈,成为区域现象级购物中心。

  财报显示,大悦城控股2020年会员数增加28.1%至861.6万人。公司在建和拟建的大悦城约 10 个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、 南昌等城市,其中南昌和厦门项目为报告期内新增;在建拟建的大悦春风里项目2个,位于北京、苏州等城市;在建的祥云小镇项目 2 个,位于青岛、武汉等城市;同时,报告期内新增在建轻资产项目 2 个,位于长沙和无锡等城市。据了解,大悦城控股未来3年计划新获取多个轻资产商业,进一步提升轻资产运营占比,最大程度扩展商业能力管理优势,提升市场价值。

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